사이먼 프로퍼티(SPG) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문
2026-11-05 발표
핵심 요약
- 연간 부동산 FFO 가이던스 주당 13.30~13.40달러로 0.10달러 상향 조정 및 3분기 부동산 FFO 4.7% 증가 기록
- 몰·프리미엄 아웃렛 점유율 96.5%로 2016년 이후 최고치 달성 및 신규 기본 임대료 17% 인상 확인
- 비현금 지분 평가손실 주당 0.27달러 발생으로 보고 FFO는 주당 3.09달러로 전년 동기 대비 역성장 도달
전문 앞부분
토머스 워드
감사합니다, 척. 오늘 저녁에도 함께해 주셔서 감사합니다. 오늘 통화에서 발표를 맡은 분들은 최고경영자 겸 사장 및 최고운영책임자인 엘리 사이먼과 최고재무책임자인 브라이언 맥데이드입니다.
본 통화 중 나온 발언은 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 안전항어 조항에 따른 미래 예측 진술로 간주될 수 있으며, 실제 결과는 다양한 위험, 불확실성 및 기타 요인으로 인해 크게 달라질 수 있음을 다시 한번 알려드립니다. 해당 미래 예측 진술과 관련된 위험 요인에 대한 자세한 내용은 오늘 보도자료 및 SEC 서류를 참고하시기 바랍니다. 또한 본 통화에는 오늘 날짜 기준으로만 정확한 정보가 포함되어 있을 수 있음을 유념해 주시기 바랍니다.
비GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 상호 조정 내역은 오늘 보도자료 및 Form 8-K 서류의 부속 자료에 포함되어 있습니다. 보도자료와 부속 자료 모두 당사 IR 웹사이트 investors.simon.com에서 확인하실 수 있습니다.
오늘 저녁 컨퍼런스 콜은 1시간으로 제한됩니다. 질의응답 시간에 참여하고자 하시는 분들께서는 한 가지 질문만 하실 수 있도록 부탁드립니다. 엘리 사이먼을 소개하게 되어 영광입니다.
엘리 사이먼
안녕하세요. 저희는 또 한 번 훌륭한 재무 및 운영 실적을 달성했습니다. 국내 부동산 NOI는 전년 동기 대비 6.6% 증가했으며, 주당 부동산 FFO는 4.7% 성장했습니다. 이번 실적은 모든 사업 포트폴리오에서 지속되고 있는 운영 모멘텀과 건전한 임대 시장 기초 체력, 그리고 지난해 인수한 자산들의 추가 기여를 반영합니다. 3분기에는 유동 고객 수가 가속화되어 2026년 내내 이어져 온 추세를 더욱 확고히 했습니다. 각 사업 포트폴리오별 매출 생산성이 사상 최고 수준에 도달함으로써, 당사 센터 내 입점 소매업체들의 건전성과 부동산의 높은 품질을 다시 한번 확인할 수 있었습니다.
당사의 포트폴리오는 성장 중인 시장에 잘 위치해 있으며, 지속적인 투자로 센터들을 쇼핑객과 소매업체 모두에게 최고의 선택지로 만들어가고 있습니다. 지난주에는 미국에서 가장 매력적인 시장 중 하나인 시애틀의 프리미엄 야외형 소매 단지인 유니버시티 빌리지를 인수하는 계약을 체결했다고 발표했습니다. 이번 인수는 당사가 최고 품질의 자산을 보유하고자 하는 집중력을 보여주며, 내셔널 브랜드, 지역 부티크 및 레스토랑이 독특하게 조화된 이 센터가 당사 포트폴리오에 자연스럽게 어울릴 것임을 입증합니다.
우리는 임대, 운영 및 향후 확장을 통해 센터들이 지난 70년에 걸친 성공을 더욱 발전시킬 수 있는 진정한 기회를 보고 있습니다. 유니버시티 빌리지는 최근 리브랜딩한 노스게이트 디스트릭트와 함께 당사의 지역 입지를 확장하며, 올 여름에는 첫 다세대 주택 프로젝트와 추가 소매 공간을 오픈했습니다. 앞으로도 오랜 세월 동안 두 개의 자산 모두에서 시애틀 지역 사회와 소매업체, 쇼핑객들에게 최선의 서비스를 제공하기를 기대합니다. 해당 거래는 관행적인 클로징 조건을 충족한 후 4분기에 마무리될 예정입니다.
다음으로 임대 현황을 말씀드리겠습니다. 기존의 내셔널 및 국제 브랜드부터 급성장 중인 신생 컨셉까지, 임차인 수요는 광범위하게 유지되고 있습니다. 3분기 동안 우리는 총 430만 스퀘어피트 규모의 약 1,200건의 임대 계약을 체결했습니다. 신규 계약이 전체 임대 면적의 약 25%를 차지했습니다. 3분기까지 누적 기준으로 신규 계약의 초기 기본 최저 임대료는 전년 대비 17% 상승한 반면, 임차인 할인 혜택은 10% 감소했습니다. 즉, 계약당 더 많은 자본을 투입하지 않으면서도 더 높은 임대료를 확보하고 있습니다. 현재 진행 중인 잠재 계약 물량은 작년 같은 시기보다 훨씬 앞서 있습니다.
소매 매출 현황을 살펴보면, 몰과 프리미엄 아웃렛의 평균 매출은 스퀘어피트당 852달러로 전년 동기 대비 14.8% 증가했습니다. 특히 분기 매출 총액은 6.8%, 최근 12개월 누적 매출은 7.1% 증가했습니다. 비교 가능한 매출은 3분기 4.9%, 최근 12개월 5% 성장했습니다. 다음으로 개발 및 재개발 활동을 말씀드리겠습니다. 분기 말 기준으로 모든 사업 포트폴리오에서 개발 프로젝트가 진행 중이며, 순비용 중 당사 지분이 12억 달러에 달하고 복합 수익률은 9%에 이릅니다. 당사는 최고 수준의 소매업체와 외식업체에 대한 강력한 임차인 수요를 바탕으로, 현재 개발 중인 프로젝트들과 향후 추진될 개발 계획에 대해 매우 큰 기대를 가지고 있습니다.
또한 다음 목요일에는 내슈빌 남쪽에 새롭게 조성되는 '세이지 필드'의 첫 삽을 뜨게 됩니다. 이 프로젝트는 2028년 말까지 완공될 예정이며, 100에이커 규모의 부지에 80여 개의 소매 매장과 다양한 레스토랑을 갖춘 특별한 센터가 될 것입니다. 여러 공동체 모임 공간도 마련됩니다. 이 흥미진진한 개발 프로젝트에 대해서는 추후 더 자세히 안내드리겠습니다. 마지막으로, 9월에는 새로운 브랜드 캠페인 'It's a Simon thing'을 론칭했습니다. 이번 캠페인은 처음으로 모든 센터를 '사이먼'이라는 이름 아래 통합하여, 당사 센터 방문이 다른 이유를 강조합니다. 고객 반응이 매우 뜨겁습니다. 이미 당사 역사상 가장 높은 참여율을 기록하고 있으며, 연말연시를 맞아 이러한 열기가 더욱 고조될 것으로 기대됩니다. 이는 당사 임차인들에게도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
이제 브라이언에게 넘어가겠습니다. 그는 3분기 재무 결과를 보다 상세히 검토하고, 남은 연도에 대한 전망을 업데이트해 드릴 것입니다.
브라이언 맥데이드
감사합니다, 엘리.
3분기 부동산 FFO는 12억 8천만 달러, 주당 3.37달러로 전년 동기 12억 2천만 달러, 주당 3.22달러에서 4.7% 증가했습니다. 오버레이지를 포함한 임대 수익 증가, 엄격한 비용 관리, 그리고 지난해 인수한 자산들이 국내외 운영 부문에서 0.27달러의 기여를 가져왔습니다. 예상대로 순이자 비용 증가로 FFO는 전년 대비 0.05달러 감소했습니다. 보고된 FFO는 3분기 주당 3.09달러로 전년 동기 3.25달러에서 하락했습니다.
이번 3분기에는 클레이 피어 교환 가능 채권에 대한 시장가치 조정과 분기 중 공개 거래가 된 당사의 비통합 기타 플랫폼 투자 내 주식에 대한 재평가로 인해 발생한 비현금 세후 손실이 주당 0.27달러씩 반영되었습니다. 국내 부동산 NOI는 분기 기준 전년 대비 6.6%, 9개월 누적 기준 7.3% 증가했습니다. 3분기와 9개월 모두 약 120bp의 성장은 TRG 지분 잔여 부분 인수에 기인합니다. 환율 변동성을 제외한 기준으로 계산한 포트폴리오 NOI는 분기 기준 6.7%, 9개월 누적 기준 7.2% 증가했습니다.
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