리젠시 센터스(REG) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-11-06 발표

핵심 요약

2026년 동일매물 NOI 가이던스 중간값 4.75% 이상, 핵심 EPS 성장률 5.7%로 상향 및 배당금 6% 인상
포트폴리오 임대율 97% 도달 속 2027년 동일매물 NOI 성장률 3% 중반으로 둔화될 초기 전망 제시
진행 중인 6.8억 달러 개발 파이프라인 지속 추진 및 내년 초 만기 부채 재융자로 인한 150~200bp 역풍 경고

전문 앞부분

캐서린 맥키

좋은 아침입니다. 리전시 센터스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저와 함께 하실 분들은 사장 겸 최고경영자 리사 파머, 최고재무책임자 마이크 마스, 최고운영책임자 앨런 로스, 그리고 최고투자책임자 닉 위벤마이어입니다.

참고로 오늘 논의 내용에는 회사의 미래 사업 및 재무 성과에 대한 전망, 예상 이익 가이던스 및 향후 시장 상황 등에 관한 선언적 진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술은 현재 경영진의 판단과 기대에 근거하며 다양한 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 따라서 실제 결과가 당사가 언급한 이러한 선언적 진술과 크게 다를 수 있습니다. 실제 결과가 이러한 진술과 크게 다르게 나타날 수 있는 요인과 위험은 오늘 발표 자료에 포함되어 있으며, SEC에 제출된 서류, 특히 최근 제출한 Form 10-K 및 10-Q 보고서에 더 자세히 설명되어 있습니다.

오늘 논의에서는 특정 비GAAP 재무 지표도 언급될 것입니다. 해당 GAAP 재무 지표는 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시된 이번 분기 실적 자료에 포함되어 있습니다. 또한 당사 웹사이트에는 추가 정보를 담은 프레젠테이션 자료도 게시되어 있으며, 여기에는 예상 이익 가이던스 관련 공시 내용도 포함되어 있습니다. 선언적 진술에 대한 당사의 주의사항은 이 프레젠테이션 자료에도 동일하게 적용됩니다. 참고로 오늘 통화 참여 인원이 많으므로 질문은 한 가지로 제한해 주시기 바랍니다. 추가 후속 질문이 있으시면 다시 대기열에 들어가 주시기 바랍니다. 리사님?

리사 팔머

감사합니다, 캐서린. 여러분, 좋은 아침입니다. 함께해 주셔서 감사드립니다. 저희 팀은 또 한 번의 우수한 분기 실적을 달성했습니다. 견고한 운영 기초와 가치 증대형 자본 배분에 힘입어 동일매물 NOI 및 FFO 성장세를 강력하게 이끌었습니다. 공간에 대한 수요는 여전히 탄탄하며, 당사 센터 주변 지역 소비자들의 높은 회복력을 바탕으로 임차인 기반이 굳건합니다. Regency의 핵심 차별화 요소는 여전히 그라운드업 개발 플랫폼입니다. 저희는 수년간 프로젝트 포트폴리오를 확장해 왔으며, 팀은 전국 각지에서 고품질 프로젝트를 발굴하며 그 성과를 이어가고 있습니다. 현재 금리 상승 환경 속에서도 주주들에게 의미 있는 이익 성장과 장기적 가치를 창출하는 투자에 집중하며 신중한 투자를 지속하고 있습니다.

업계 선도적인 전국 규모의 개발 플랫폼은 거래 시장 밖에서도 눈에 띄는 투자 기회를 제공합니다. 올해 들어 보여준 강력한 성장세 덕분에 연간 전망치를 다시 한번 상향 조정할 수 있었습니다. 이번 분기에 배당금을 6% 인상했으며, 이는 당사의 꾸준한 배당 성장 기록을 이어가는 의미 있는 증액으로, 실적과 자신감, 그리고 현금흐름의 지속 가능성을 반영합니다. 더 넓게 2027년 이후를 내다보더라도, 당사 사업의 근본적인 펀더멘털은 여전히 견고합니다. 포트폴리오의 운용 성과는 임차인 수요의 지속적인 강세를 입증하고 있습니다.

최고의 대형마트를 중심으로 자리 잡은 지역 및 커뮤니티 센터들은 필수품, 서비스, 편의성, 가성비에 중점을 두고 있어 앞으로도 계속해서 번창할 수 있는 최적의 위치에 있습니다. 당사의 개발 플랫폼은 외부 성장의 원동력으로 남아 있으며, 조직 전반에 걸쳐 신기술을 적극적으로 도입하고 활용함으로써 팀의 생산성과 효율성을 높이고, 더 나은 결정을 보다 신속하게 내릴 수 있도록 하고 있습니다.

마무리하며 말씀드리면, Regency를 특별하게 만드는 요소는 변함이 없습니다. 강력한 교외 상권에 위치한 고품질 포트폴리오, 선도적인 전국 규모의 개발 플랫폼, 튼튼한 재무 건전성, 그리고 업계 최고의 팀입니다. 당사는 전략을 충실히 이행하고 있으며, 2027년 이후에도 주주들을 위한 성장과 지속 가능한 장기적 가치를 창출할 수 있다는 확신을 가지고 있습니다. 앨런?

앨런 로스

감사합니다, 리사. 여러분, 좋은 아침입니다. 3분기 및 2026년 전체 실적의 견고함은 우리 팀의 노력과 포트폴리오 전반에 걸친 탄탄한 운영 기초를 잘 보여줍니다. 동일매물 NOI는 3분기에 5.1%, 누적 기준으로는 4.4% 증가했으며, 이는 지속적인 점유율 상승, 강력한 임대료 성장, 그리고 철저한 실행력에 힘입은 결과입니다. 동일매물 포트폴리오의 임대율은 사상 최고치인 97%에 도달했고, 매장 점유율 또한 94.6%로 역대 최고를 기록했습니다. 이는 전방위적인 임차인 수요에 힘입은 결과입니다. 더욱 고무적인 점은 착공 점유율이 95.1%로 상승해 또 한 번의 사상 최고치를 기록했다는 것입니다. 당사는 SNO 파이프라인을 임대료를 지불하는 임차인으로 지속적으로 전환하고 있습니다.

강력한 소매업체 수요와 고품질 공간 및 신규 공급의 지속적인 부족 현상이 결합되어 당사 포트폴리오 전반에서 협상력을 한층 더 강화하고 있습니다. 현금 임대료 스프레드는 분기 기준 12%였으며, 이 중 재계약 시 협상된 스프레드는 15%에 달했습니다. GAAP 기준 임대료 스프레드는 22%에 이르렀습니다. 이제 대부분의 신규 매장 계약에는 연간 임대료 단계 조정이 3% 이상 포함되어 있어 향후에도 계약상 임대료 성장을 견고하게 뒷받침합니다. 무엇보다 중요한 점은 이러한 임대료 성장을 이루면서도 임대 자본 지출을 신중하게 관리하고 있다는 것입니다. 전반적으로 임차인들의 재정 상태는 양호하며, 기초 지표들도 여전히 고무적입니다. 미수금 회수는 견실하며, 미수채권 규모는 역사적 평균 수준을 밑돌고 있습니다.

올해 파산 영향은 미미했으며, 유동 인구와 임차인 매출 실적 모두 견조한 흐름을 유지하고 있습니다. 또한 착공 점유율이 2027년까지 이어질 것으로 예상되지만, 성장 기회는 당사 포트폴리오의 남은 공실을 넘어선 곳까지 확장되고 있습니다. 당사는 종종 공간이 아직 점유 중인 상태에서도 조기에 임대를 진행하여 임차인 간의 공백 기간을 줄이고 임대 시작 시점을 앞당기고 있습니다. 또한 계약 만료 시점에 맞춰 마크투마켓 기회를 적극적으로 활용하고, 재계약 과정에서 수요-공급 역학을 이용해 강력한 계약상 임대료 단계 조정을 계약에 반영하고 있습니다. 아울러 상품 진열을 개선하고 센터의 경쟁력을 강화하며 가치를 창출하는 재개발 기회도 지속적으로 발굴해 나갈 것입니다.

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