퍼블릭 스토리지(PSA) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문
2026-10-27 발표
핵심 요약
- 연간 핵심 FFO 가이던스 중간값 주당 17.00달러로 상향했으나 4분기 FFO는 전분기 대비 하락 예고
- 동일점포 매출 성장률은 YoY +0.5%로 플러스 전환되며 12분기 저성장 국면 탈피 시도
- 신규 유입 임대 단가는 YoY 9% 급등했으나 실제 이사 유입 건수는 7% 감소하며 수요 둔화 확인
전문 앞부분
브랜든 리건
감사합니다, 운영자님. 여러분께 인사드립니다. 저희 2026년 3분기 실적 발표 전화 회의에 참여해 주셔서 감사드립니다. 오늘 함께한 팀원은 톰 보일과 조 피셔입니다. 시작에 앞서, 이번 회의에서 언급되는 일부 내용은 연방 증권법상의 의미에서 ‘선행 예측성 발언’에 해당할 수 있음을 다시 한번 알려드립니다.
이러한 선행 예측성 발언은 특정 경제적 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 모든 선행 예측성 발언은 2026년 10월 27일 현재에 한하여 유효하며, 이후 발생하는 사건들로 인해 사실과 다르게 변경되더라도 이를 업데이트하거나 수정할 의무는 없습니다.
본 회의에서 제공하는 GAAP이 아닌 재무 지표에 대한 GAAP 대비 조정 내역은 당사의 실적 발표 자료에 포함되어 있습니다. 당사의 보도자료, 재무 보충 자료, SEC 보고서 및 본 전화 회의의 오디오 재생 파일은 당사 투자자 관계 웹사이트 investor.publicstorage.com에서 확인하실 수 있습니다.
먼저 질문은 각각 2개로 제한해 주시기 바랍니다. 추가 질문이 있으시면 언제든지 다시 대기열로 돌아오시기 바랍니다. 그럼 이제 톰 보일에게 통화를 넘기겠습니다.
H. 보일
여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 함께해 주셔서 감사드립니다. 오늘 말씀드릴 내용은 크게 네 가지로 정리하겠습니다. 첫째, 이번 분기의 운영 기초체력이 당사의 예상치를 상회하며, 올해 전망을 상향 조정할 수 있는 확신을 갖게 해주었습니다.
둘째, PF NX는 디지털 및 AI 역량에 대한 지속적인 투자를 포함해 고객 경험을 더욱 강화하고 사업 운영 방식을 개선해 나가고 있습니다. 셋째, NSA와 퍼블릭 스토리지 캐나다의 인수 완료는 당사의 가치 창출 시스템에 있어 중요한 이정표였습니다.
현재 당사는 2027년 이후에도 더욱 강력한 기여를 할 수 있도록 이들 자산의 통합과 실행, 그리고 포지셔닝에 집중하고 있습니다. 넷째, 금리 상승 환경 속에서 당사의 재무 건전성, 자본 배분 역량, 그리고 데이터 과학 도구들은 규율과 신속성을 바탕으로 투자할 수 있게 하는 전략적 우위입니다.
먼저 운영 기초체력부터 말씀드리겠습니다. 지난 3분기 실적은 예상보다 양호했으며, 이를 통해 당사의 전망 상향 조정을 뒷받침하고 2027년을 향해 나아가는 사업의 성장 궤도에 대한 확신을 더욱 굳건히 했습니다. 이러한 자신감은 거시 경제 환경의 중대한 변화를 반영하는 것은 아닙니다.
수요는 여전히 불균형적이지만, 고객 유지율이 개선되고 신규 고객에 대한 가격 책정이 강화되며, 신규 공급이 둔화됨에 따라 공급 환경도 점차 호전되고 있습니다. 고객 중심 문화의 강화는 고객 유지율 향상으로도 나타나고 있습니다.
이번 분기 현장을 방문하면서 한 가지 변화를 확인했습니다. 단순한 사례 하나에서도, 한 부동산 관리자가 고객에게 달려가 앱을 다운로드하도록 도와주고, 고객이 휴대폰으로 게이트를 열 수 있도록 지원하는 모습을 보았습니다. 이러한 작은 노력들이 설문조사 결과와 운영 지표 개선으로 이어지고 있습니다.
유지율 개선과 공급 둔화가 맞물리면서 운영 환경이 더욱 안정적으로 조성되고 있습니다. 신규 고객에 대한 가격 책정은 두 분기 연속 전년 대비 개선되었으며, 입주율은 전년 동기 대비 여전히 우위를 유지하고, 동일 매장 매출은 2분기에서 3분기로 이어지는 동안 110bp 상승해 플러스 영역으로 진입했습니다.
2026년을 마무리하며, 당사는 현재 안정화에서 점진적 회복으로 전환되고 있다는 확신을 더욱 굳건히 하고 있습니다. 이제 PS Next에 대해 말씀드리겠습니다. PS Next는 당사가 승리를 거두기 위한 핵심 전략으로 자리매김하고 있습니다. 고객 경험, 가격 책정, 운영 효율성, 디지털 역량을 하나의 통합 플랫폼으로 결집합니다.
현재 고객 접점의 거의 90%가 디지털로 이루어지고 있으며, 약 4분의 3의 고객이 오늘날 임대 계약을 디지털 방식으로 완료하고 있습니다. 이는 AI가 고객이 기업을 발견하고, 다양한 옵션을 비교하며, 브랜드와 소통하는 방식을 변화시키는 가운데 매우 중요한 기반이 됩니다.
지난 분기에는 AI 기반 가상 에이전트인 엘리에 대해 말씀드렸습니다. 엘리는 현재까지 30만 건 이상의 고객 상담을 처리했으며, 그 역량은 계속 확장되고 있습니다. 고객 경험을 개선하는 동시에, 우리 팀원들이 개인적 지원이 가장 큰 차이를 만드는 상담에 집중할 수 있도록 돕고 있습니다.
또한 앞으로 고객들은 공공 저장소와 직접적으로 소통하는 것뿐만 아니라 AI 에이전트를 통해서도 점점 더 많은 상호작용을 하게 될 것으로 예상됩니다. [불명확한 부분]이나 로봇, 점 등 새로운 인터페이스가 등장하더라도, 당사는 디지털 및 AI 플랫폼을 지속적으로 최적화하여 어떤 방식으로든 원활한 고객 경험을 제공할 수 있도록 준비하고 있습니다.
여기서 핵심은 AI가 저장 공간에 대한 근본적인 수요를 변화시키지는 않는다는 점입니다. 저장 공간은 여전히 필요에 기반한, 지역적이고 물리적인 수요로 남아 있습니다. AI가 변화시키는 것은 고객이 운영업체를 발견하고, 평가하며, 상호작용하는 방식일 뿐입니다. 이러한 환경 속에서 퍼블릭 스토리지는 규모, 디지털 기반, 브랜드, 그리고 고객 경험이라는 강점을 바탕으로 매우 유리한 위치에 있습니다.
MSA와 퍼블릭 스토리지 캐나다에 대해 말씀드리겠습니다. MSA의 인수 완료는 이번 분기의 중요한 이정표였습니다. 지난 7월 인수 후 바로 포트폴리오를 퍼블릭 스토리지 시스템으로 이관함으로써, 거래 실행에서 통합으로의 전환을 신속하게 추진할 수 있었습니다.
이번 분기에 한 매장을 이관하는 과정에서, 웹챔프 시스템을 통해 즉각적으로 임대료 관련 문제를 해결한 팀원의 모습을 보았습니다. 고객의 고민을 간단하고 신속하게 해결한 사례였습니다. 또한 이 과정은 당사의 데이터 과학 엔진이 실시간으로 지원한 원활한 해결이었습니다.
현재 브랜딩 작업이 진행 중이며, 연말까지 포트폴리오의 약 3분의 1이 완전히 리브랜딩될 것으로 예상됩니다. 완전 자회사로 운영되는 포트폴리오에서 이미 강력한 입주 실적과 임대 수익 증대, 추가 확장 기회 등 초기 성과에 대해 매우 고무되고 있습니다.
매장 내 세입자 및 부동산 정리 작업이 한창 진행 중으로, 당장은 부실채권 증가와 수리·보수 활동 등 일시적인 혼란이 발생할 수 있지만, 이는 장기적으로 매출, 마진, 운영 성과를 개선하기 위해 반드시 필요한 과정입니다.
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