리얼티 인컴(O) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문
2026-11-02 발표
전문 앞부분
알렉산더 워터스
리얼티 인컴의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 컨퍼런스 콜에 함께하신 분들은 다음과 같습니다: 사무이트 로이 사장 겸 최고경영자; 조나단 폰그 최고재무책임자 겸 재무이사; 닐 에이브러햄 최고전략책임자 겸 리얼티 인컴 인터내셔널 사장; 그렉 와이트 최고운영책임자; 그리고 마크 하건 최고투자책임자입니다.
본 컨퍼런스 콜 중에 연방 증권법상 '향후 예측 관련 진술'로 간주될 수 있는 일부 발언이 나올 수 있습니다. 회사의 실제 미래 결과는 이러한 향후 예측 관련 진술에서 언급된 내용과 상당히 다를 수 있습니다. 그러한 차이를 초래할 수 있는 요인들에 대해서는 SEC에 제출한 Form 10-Q에서 더 자세히 공시할 예정입니다. 모든 참석자가 질문할 기회를 갖도록 Q&A 세션에서는 한 가지 질문과 한 번의 추가 답변만 허용됩니다.
이제 CEO 사무이트 로이에게 통화를 넘기겠습니다.
수밋 로이
감사합니다, 알렉스. 그리고 여러분 모두 환영합니다. 3분기 실적은 리얼티 인컴이 보다 다각화된 자본 배분자로 진화해 온 가치를 잘 보여줍니다. 우리는 투자와 자본 조성 전반에 걸쳐 활용 가능한 수단을 확대하여, 투자 대상과 자금 조달 방식을 더욱 다양화했습니다.
우리 업계에서 최근 더욱 유동적인 시장 환경 속에서도 지역, 자산 유형, 투자 구조 및 자금 조달원을 아우르며 자본을 동원하는 동일한 역량을 갖춘 기업은 거의 없습니다. 이러한 역량의 장점을 3분기 실적에서도 다시 확인할 수 있었는데, 주당 AFFO는 1.12달러로 전년 동기 대비 3.7% 성장했으며, 운영 포트폴리오 역시 지속적으로 견고한 성과를 보였습니다. 우리의 실적과 전망을 바탕으로, 2026년 주당 AFFO 가이던스를 4.45~4.46달러로 상향 조정하고, 100억 달러 규모의 투자 목표는 재확인합니다.
분기 동안 우리는 약 26억 달러를 투자했는데, 이 중 22억 달러는 우리 지분율에 해당하며 현금 수익률은 6.8%였고, 부동산 매입 건에서는 가중 평균 연간 계약 임대료 인상률이 1.9%였습니다. 특히, 이러한 투자들은 단기 가중 평균 자본비용 대비 약 170bp의 실현 레버리지 중립 스프레드를 기록했으며, 투자 활동의 53%가 투자 등급 고객들과 이루어졌습니다.
분기 동안 우리는 사전 발굴한 잠재 투자 규모를 약 590억 달러로 경신하며, 연간 누적 발굴액이 1,200억 달러를 넘어섰고 이미 이전 연간 최고 기록을 뛰어넘었습니다. 이러한 활동은 선별율 4.4%를 나타냈으며, 투자 활동의 92%가 관계 기반으로 진행되었습니다. 조나단이 이러한 투자를 뒷받침한 자금 조달에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
우리의 실적은 상대적 경제성이 변화함에 따라 다양한 투자 및 자본 수단을 보유하는 것의 가치를 입증합니다. 장기 금리 상승으로 인해 가장 매력적인 투자 여건은 유럽, 신용 투자 및 프라이빗 캐피탈 관리 공동투자로 이동했습니다. 이러한 채널들은 투자 스프레드를 확대하고, 금리 변동성이 재무제표상의 인수 경제성을 압박할 때 자본을 배치할 수 있는 추가적인 경로를 제공합니다. 이러한 맥락에서 유럽은 특히 매력적인 상대적 가치를 지닌 지역으로 두드러집니다.
3분기 동안 우리는 유럽에 약 9억 4천만 달러를 투자했으며, 이는 지분율 기준 투자 규모의 42%에 해당하며 초기 가중 평균 현금 수익률은 7.1%였습니다. 유럽 부동산 투자 규모의 85% 이상이 산업용 부동산으로 구성되었으며, 초기 현금 수익률은 6.9%였습니다.
분기 중 가장 큰 규모의 투자 중 하나는 폴란드 서부에 위치한 1.8억 달러 규모의 전자상거래 물류 시설로, 투자 등급의 대형 국제 소매업체에 6.8%의 수익률로 임대되었습니다. 최근 건설된 이 맞춤형 시설은 이미 자리 잡은 물류 허브 내에 위치하며 중부 및 서유럽 전역의 제품 유통을 지원합니다. 이는 우리가 유럽에서 추구하는 산업용 기회를 대표하는 사례로, 기존 물류 시장 내에 자리한 현대식 맞춤형 자산으로 광범위한 지역 수요를 충족합니다.
높은 금리 환경 속에서 가격 발견 과정이 계속 진화하고 있지만, 우리는 기존 관계와 여러 시장을 통해 새로운 기회가 창출되고 있는 점을 고려할 때 연말까지 유럽 본토에 대해 여전히 낙관적입니다. 우리의 강점은 단순한 지리적 범위에 그치지 않습니다. 각 시장별로 유럽을 평가하고 경제성이 당사 기준을 충족할 때 행동하기 위해 구축한 현지 팀, 관계 네트워크 및 실행 전략에 있습니다.
자본 조달원을 확대한 것 외에도, 우리는 자본 구조 전반에 걸쳐 투자 방식을 더욱 다양화했습니다. 3분기 동안 우리는 약 2억 5천만 달러를 신용 투자에 집중했는데, 이는 소매, 산업용 및 데이터 센터를 아우르는 전체 투자 규모의 10% 이상을 차지합니다. 신용 투자는 높은 금리 환경에 대응하여 우수한 위험 조정 수익률로 자본을 전환할 수 있는 매력적인 방법입니다.
우리의 신용 투자 전략은 주식 투자에 기반한 동일한 철학과 부동산 전문성을 바탕으로 하며, 고품질 부동산 담보, 우수한 거래 상대방, 그리고 자본 스택에서 매력적인 위치를 중시합니다. 이러한 투자는 이미 우리 부동산 포트폴리오 전반에 걸쳐 존재하는 산업과 자산에 투자되며, 각 산업 분야의 선도적 파트너들과 함께 진행됩니다. 중요한 점은 신용을 통한 더 높은 수익률이 높은 금리 환경에서 발생하는 더 높은 자금 조달 비용을 자연스럽게 헤지할 수 있어, 당사 사업이 창출하는 현금 흐름의 안정성을 한층 더 강화한다는 것입니다.
우리는 이러한 투자를 부동산 관점에서 접근합니다. 신용 투자는 미국과 유럽 전역의 운영사와 기반 부동산에 대한 이해를 심화시키는 동시에, 향후 소유권 취득 가능성을 열어주고 주요 시장 참여자들과의 관계를 강화하는 데 도움을 줍니다. 신용은 전통적인 부동산의 대체재가 아닙니다. 오늘날처럼 위험 조정 수익률이 더욱 매력적일 때 사용할 수 있는 보완 수단이자 또 다른 핵심 수단입니다.
산업용 부동산은 업종 특유의 호재와 내재된 성장 잠재력을 결합합니다. 분기 중 가장 큰 투자 영역으로, 약 11억 5천만 달러를 투자했으며 초기 가중 평균 현금 수익률은 6.5%였습니다. 국내에서는 가중 평균 계약 임대료 인상률이 2.5%였고, 해외 임대차 계약은 대부분 인플레이션 및 시장 임대료 상승에 연동되어 있었습니다.
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