미드아메리카 아파트먼트(MAA) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-10-29 발표

핵심 요약

연간 핵심 FFO 중간값 8.49달러 및 동일점포 NOI 성장률 전망치 -1.25%로 하향
경영진은 10월 전체 체결 임대료의 전년 대비 100bp 이상 상승을 근거로 턴어라운드 강조
공시 기준 분기 매출 YoY 0.8%로 피어(INVH 9.7%, SUI 8.0%) 대비 뚜렷한 성장 둔화

전문 앞부분

앤드루 셰퍼

감사합니다, 사만사. 여러분께 좋은 아침 인사를 전합니다. MAA의 재무담당 이사이자 자본시장 담당 이사인 앤드루 쉐퍼입니다. 오늘 오전 콘퍼런스 콜에 참여해 주신 경영진은 브래드 힐, 팀 아르고, 클레이 홀더, 롭 델프리오입니다.

오늘 준비된 발언에 앞서, 이번 논의 과정에서 회사 경영진이 미래 예측에 관한 언급을 할 수 있음을 알려드립니다. 실제 결과는 당사의 예측과 상당히 다를 수 있습니다. 향후 실적에 영향을 미칠 수 있는 위험 요인에 대해서는 어제 발표된 실적 보도자료와 SEC에 제출한 당사의 [ '34 ] 법 관련 서류를 참조하시기 바랍니다.

또한, 이번 콘퍼런스 콜에서는 일부 비GAAP 재무 지표에 관해서도 설명 드릴 예정입니다. 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표와 비GAAP 지표 간의 차이점에 대한 정리 내용은 당사의 실적 보도자료 및 보충 재무 자료에서 확인하실 수 있습니다.

당사의 실적 보도자료와 보충 자료는 현재 당사 웹사이트 www.maac.com의 ‘투자자 페이지’에서 확인하실 수 있습니다. 또한, 오늘 오후 당사 웹사이트를 통해 준비된 발언 전문과 본 콘퍼런스 콜의 오디오 녹음본을 공개할 예정입니다.

짧은 준비 발언 이후, 경영진이 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. Q&A 시간에는 다른 콘퍼런스 콜이 진행 중이므로 모든 분들의 시간을 존중하며 1시간 이내에 마무리하도록 하겠습니다. 한 명의 애널리스트당 질문은 1개로 제한하겠습니다. 추가 질문이나 논의사항이 있으실 경우 다시 대기열에 참여해 주시기 바랍니다. 그럼 이제 브래드에게 넘어가겠습니다.

브래드 힐

감사합니다, 앤드루. 그리고 모두 좋은 아침입니다. 당사의 실적 발표에서 언급된 바와 같이, 3분기 핵심 FFO 실적은 당사의 예상치를 충족했습니다. 비용 관리가 3분기 실적을 뒷받침했지만, 신규 임대료 수준의 회복이 다소 늦어진 점은 클레이가 자세히 설명할 당사의 상반기 및 연간 전망 수정에 반영되어 있습니다.

4분기에 접어들면서 당사의 각 시장에서는 회복의 신호가 더욱 분명해지고 있습니다. 현재 추세를 기준으로 볼 때, 당사는 올해 4분기 전체에 걸쳐 신규 입주자의 임대차 갱신율이 전년 대비 개선될 것으로 낙관하고 있습니다. 이는 당초 예상했던 3분기보다 다소 늦어진 시점입니다.

일시적인 시장 여건 변화로 인해 회복의 시기가 다소 이동했지만, 근본적인 회복 동력은 여전히 건재합니다. 지난 몇 년간 공급 증가에도 불구하고 강력한 수요가 이를 흡수하고 있으며, 시장 여건이 점차 안정화되고 있다는 초기 징후도 고무적입니다. 또한, 갱신 실적은 더욱 견고해져 3분기에는 전년 동기 대비 80bp의 개선을 기록하며, 이는 신규 입주자 임대료 수준의 회복과 맞물려 당사의 전체 임대료 및 매출 성과를 뒷받침하고 있습니다.

입주율이 보다 안정화됨에 따라, 10월 초 현금화된 신규 입주자 임대료 수준이 9월 대비 순차적으로 개선되는 등 4분기 시작부터 강력한 성과를 보이고 있습니다. 이러한 신규 임대 성과의 개선과 지속적인 우수한 갱신 실적이 결합되면서, 10월 초 현금화된 전체 임대료 수준은 2025년 10월 대비 100bp 이상 상승했습니다. 당사는 이 같은 임대 활성화 추세가 더 바쁜 봄철 임대 시즌까지 이어질 것으로 기대하고 있습니다. 당사의 사업 포트폴리오 전반에 걸쳐 수요 기반이 여전히 건전하며, MAA 외 지역 시장 대비 우위를 유지하고 있습니다.

일자리 창출, 가구 형성, 외부 유입 및 인구 증가와 함께, 단독주택의 주거비 부담 문제 역시 당사의 사업 영역 내 임대주택 수요를 지속적으로 뒷받침하고 있습니다. 선벨트 지역은 높은 삶의 질과 상대적으로 저렴한 주거 비용 덕분에 고용주와 근로자 모두에게 매력적인 거주지로 자리매김하고 있습니다.

이러한 장점들은 단기적인 회복 속도가 일시적인 공급 압력으로 인해 제약을 받고 있더라도, 선벨트 지역의 장기적 매력에 대한 당사의 확신을 더욱 굳건히 합니다. 강력한 수요와 낮아진 공급 수준이 맞물려 점차 균형 잡힌 운영 환경으로 전환되고 있습니다. 지역별 공급 사이클의 단계에 따라 성과는 다소 차이가 있지만, 올해 들어 당사의 각 시장에서의 흡수량은 신규 공급 물량을 상회하며, 임대 준비 중인 커뮤니티 수를 줄이고 할인 혜택 규모도 점차 축소되는 긍정적인 결과를 가져오고 있습니다.

임대 준비 중인 커뮤니티들이 안정화되고 신규 착공이 낮은 수준에 머무르면서, 과잉 공급의 영향이 완화되고 수요와 공급 간의 균형이 점차 수요 쪽으로 이동하고 있습니다. 이러한 변화는 이미 진행 중이며, 임대 여건 개선의 기반을 마련함과 동시에 궁극적으로 더 강력한 가격 결정력을 높이는 계기가 될 것입니다.

이번 전환기에 당사의 최우선 과제는 MAA가 이러한 개선의 혜택을 최대한 누릴 수 있도록 철저히 준비하는 것입니다. 당사의 우선순위는 여전히 엄격한 비용 관리, 중앙집중화와 전문화를 통해 더욱 견고한 플랫폼을 구축하기 위한 기술 투자, 그리고 재개발, 리포지셔닝, 전 지역 Wi‑Fi 구축 등을 통한 커뮤니티 개선입니다.

이러한 모든 노력은 입주자 경험을 한층 더 강화하여 당사의 업계 선도적 갱신 실적을 뒷받침하고, 운영 효율성을 높이며, 운영 환경이 더욱 개선됨에 따라 수익 성장 기회를 확대하는 것을 목표로 합니다. 또한, 운영 플랫폼을 강화하는 이러한 이니셔티브 외에도, 당사는 신중한 자본 배분을 통해 장기적인 주주 가치 창출에도 집중하고 있습니다.

당사의 전략은 기존 포트폴리오에 대한 투자와 선별적인 외부 성장 기회를 균형 있게 조율하면서도 재무적 유연성을 유지하는 데 중점을 두고 있습니다. 이번 분기에는 총 3개 프로젝트의 공사를 시작했으며, 올해 계획된 4개의 신규 착공 중 마지막 3개를 마무리했습니다. 해당 프로젝트들은 캔자스시티에 위치한 88유닛 규모의 완전 소유형 2단계 개발, 노던 버지니아의 306유닛 규모 공동투자 개발, 그리고 테네시주 내슈빌의 312유닛 규모 공동투자 개발입니다.

이들 3개 프로젝트는 모두 2029년에는 훨씬 낮은 공급 환경과 더욱 견고한 운영 기반을 갖추게 되며, 보수적인 인수 기준 하에서도 현재 당사의 높은 자본비용을 상회하는 장기적인 주주 수익률을 제공할 것으로 기대됩니다.

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