킴코 리얼티(KIM) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-10-29 발표

핵심 요약

연간 주당 FFO 가이던스를 1.84~1.86달러로 상향 조정하고 동일물건 NOI 성장률 전망치를 3.5~3.8%로 제시
임대 계약 점유율 96.6% 및 신규 임대 스프레드 31.5% 기록 속 통합 NOI 마진 약 10년 만에 70% 돌파
5%대 캡레이트 자산 매각 자금으로 6%대 식료품 센터 인수 및 1.5억 달러 자사주 매입을 집행하는 자본 순환 가동

전문 앞부분

데이비드 부지니키

킴코의 분기별 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참여해 주신 여러분께 감사드립니다. 오늘 함께하신 분들은 코너 플린 CEO, 로스 쿠퍼 사장 겸 최고투자책임자, 데이브 제임슨 상무이사 겸 최고운영책임자, 글렌 코헨 상무이사 겸 최고재무책임자 등이며, 질의응답 시간에는 킴코 경영진의 다른 구성원들도 자리하여 답변 드릴 예정입니다.

먼저, 오늘 말씀드리는 일부 내용은 경영진의 현재 판단과 기대에 근거한 미래 예측 관련 언급을 포함할 수 있습니다. 이러한 언급은 SEC 서류에 명시된 위험과 불확실성의 영향을 받으며, 실제 결과는 크게 다를 수 있습니다. 당사는 어떠한 미래 예측 관련 언급도 업데이트할 의무를 지지 않습니다.

또한, 비GAAP 재무 지표를 언급할 예정입니다. GAAP 대비 조정 정보는 당사 IR 웹사이트에 게시된 실적 발표문과 보충 자료 패키지에서 확인하실 수 있으며, 해당 자료에는 동일한 미래 예측 관련 주의사항이 적용됩니다. 준비된 발언 이후에는 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. 원활하고 효율적인 진행을 위해 질문은 한 가지로 한정하시고, 추가 질문이 필요하시면 다시 대기해 주시기 바랍니다.

이제 코너에게 자리를 넘기겠습니다.

코너 플린

좋은 아침입니다. 함께해 주셔서 감사드립니다. 먼저 이번 분기 실적과 우리 전략에 대해 말씀드리고, 이어서 데이브, 로스, 글렌이 운영 현황, 거래 상황, 그리고 재무 성과와 향후 전망을 설명하겠습니다. 우리는 지난 3분기에도 견조한 성과를 기록했으며, 올해 전체 기준 FFO와 동일매물 NOI 전망치를 상향 조정하고 있습니다. 주당 FFO는 6.8% 증가하여, 주당 FFO가 3년 연속 5% 이상 성장하는 목표를 순조롭게 달성하고 있습니다. 연초에 저희는 1분기가 동일매물 NOI 성장의 저점이며, 이후 성장세가 가속화될 것이라고 예상했습니다. 실제로 그대로 나타났습니다: 1분기 1.7%, 2분기 3.5%, 그리고 3분기에는 4.9%의 성장을 기록했습니다.

또한, 통합 운영 플랫폼인 ‘원 킴코’의 초기 효과와 더 빠른 입주 시작, 그리고 비용 효율성 제고로 인한 이익도 이미 나타나고 있습니다. 당사 센터들의 유동량은 높은 임대료와 소비자 심리 개선에도 불구하고 여전히 강세를 유지하며, 전년 대비 약 3% 증가했습니다. 소비자들은 여전히 편리함과 가치를 최우선으로 여기고 있으며, 식료품 및 일상 필수품 매장들이 중심이 된 당사 센터들은 고객들의 일상적인 이동 경로에 자리하고 있습니다. 신규 공급은 극히 제한되어 있고, 건설 및 자금 조달 비용 상승으로 인해 신규 개발 프로젝트의 추진 가능성은 더욱 낮아지고 있습니다. 이러한 환경 속에서 포트폴리오 점유율은 사상 최고 수준에 도달했으며, 소매점 점유율 역시 역대 최고를 기록했습니다. 또한, 최근 체결된 오클랜드의 주력 임차인 계약으로 인해 새로운 유동성이 창출되고, 주변 매장들에도 지속적으로 유입되는 트래픽을 확보하고 있습니다.

리타르의 자체 데이터에 따르면, 오프라인 매장이 온라인 비즈니스에 미치는 영향이 매우 큽니다. 매장은 최종 배송 거점으로서 중요한 역할을 합니다. ICSC의 연구에 따르면, 한 소매업체가 매장을 폐쇄할 경우 해당 지역 내 온라인 매출이 평균 11% 이상 감소하는 것으로 나타났습니다. 이러한 이유로 매장 유지율은 거의 기록적인 수준을 유지하고 있으며, 소매업체들은 계속해서 매장 네트워크에 재투자하고 있어 임대료 상승세를 지속적으로 뒷받침하고 있습니다. 이러한 수요가 당사의 운영 성과를 견인하고 있습니다. 자본을 어떻게 배분하느냐에 따라 성과가 복리적으로 증가하며, 이는 마치 플라이휠처럼 작동합니다. 우선 우리의 자금 운용 방식부터 시작해 보겠습니다. 지상 임대차 계약이나 단일 임차인 부동산 등 고정 성장 자산, 당사 주차장 위에 직접 개발한 다가구형 자산, 그리고 포트폴리오가 창출하는 자유현금흐름 등을 활용합니다.

올해 당사의 매각 과정에서 이러한 고정 및 다가구형 자산들은 평균 약 5%의 캡레이트로 시장에서 정가를 받았습니다. 또한 현재 건설 중이거나 운영 중이거나 인허가를 완료한 다가구형 주택이 약 1만 4천호에 달해, 시간이 지남에 따라 추가적인 자금 원천을 제공하고 있습니다. 우리는 이를 가장 높은 수익률을 창출하는 분야에 집중적으로 투입하고 있습니다. 즉, 수익률이 높고 성장 잠재력이 큰 식료품 중심 센터를 매입하거나, 두 자릿수 초반 수익률을 기록하는 [불명확] 센터를 재개발하며, 약 28개의 식료품 박스를 포함한 구조화된 투자를 통해 향후 인수를 준비하고 있습니다.

주가가 더 우수한 가치를 반영할 때는 자사주를 매입합니다. 성장성이 높은 투자들은 더 많은 자유현금흐름을 창출하고, 이러한 순환 구조가 반복되면서 식료품 비중은 매번 늘어납니다. 당사는 현재 당사의 밸류에이션이 사업의 질과 성장 잠재력을 충분히 반영하지 못한다고 판단합니다. 오픈 에어 형태의 식료품 중심 센터에 대한 민간 시장의 적정 캡레이트는 약 5~6% 수준으로, 올해 당사가 매입·매각했던 수준과 일치합니다. 반면 당사의 주가는 약 7% 중후반대의 캡레이트를 시사하고 있습니다. 이러한 괴리는 매우 매력적인 투자 기회를 만들어냅니다. 단기적으로는 금리 변동이 주목을 끌 수 있지만, 장기적으로는 기본적인 펀더멘털이 가치를 좌우하며, 우리는 아직 끝나지 않았습니다.

2027년을 내다볼 때, 당사 성장의 상당 부분은 이미 확정되어 있습니다. 당사는 업계에서 가장 규모가 크면서도 아직 개장하지 않은 프로젝트 포트폴리오를 보유하고 있으며, 동종 업계 대비 내년 만기일이 가장 짧은 부채 구조를 갖추고 있어 재융자 리스크를 최소화하고 있습니다. 글렌이 이와 관련된 세부 내용을 설명드리겠습니다. 이러한 요소들을 종합하면, 킴코는 할인된 밸류에이션 하에서도 안정적인 성장과 증액되는 배당금을 제공한다고 믿습니다.

이제 데이브에게 자리를 넘기겠습니다.

데이비드 제이미슨

감사합니다, 코너. 좋은 아침입니다. 당사 포트폴리오 전반에 걸친 수요는 여전히 매우 폭넓습니다. 임대 계약 점유율은 사상 최고치인 96.6%를 기록했으며, 소매점의 점유율도 역대 최고 수준인 92.9%를 유지했습니다. 앵커 점유율은 전분기 대비 40베이시스포인트 상승해 98.2%로, 사상 최고치와의 격차는 70베이시스포인트 내에 머물렀습니다. 이와 더불어 매출 규모와 임대료 수준이 동반 상승하고 있습니다. 당사는 비교 가능한 기준으로 블랜디드 현금 스프레드가 12%인 270만 스퀘어피트 규모의 임대 계약 444건을 체결했습니다. 신규 임대 계약의 스프레드는 31.5%였으며, 앵커는 39.9%, 비앵커는 21%로 집계되어 당사 소매점 포트폴리오에 여전히 남아 있는 의미 있는 시장가치 재평가 기회를 잘 보여줍니다.

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