인비테이션 홈스(INVH) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문
2026-10-29 발표
전문 앞부분
스캇 맥로클린
감사합니다. 오늘 회의에서는 당사 사장 겸 최고경영자인 댈러스 태너, 최고운영책임자 팀 로브너, 그리고 최고재무책임자 존 올슨의 발표를 들으실 수 있습니다.
준비된 발언 이후에는 애널리스트들의 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. 오늘 회의에서 당사는 2026년 3분기 실적 발표와 보충 자료를 언급할 수 있습니다. 이 문서는 어제 장 마감 후 공개되었으며, 당사 웹사이트 Investor Relations 섹션(www.invh.com)에서 확인하실 수 있습니다.
본 회의에서 언급되는 일부 진술은 당사의 미래 사업 성과, 재무 결과, 유동성 및 자본 조달 등에 관한 전망성 내용을 포함하며, 이러한 진술은 실제 결과가 예상과 크게 다를 수 있는 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 이러한 위험과 불확실성에 대해서는 당사의 2025년 Form 10-K 연례 보고서 및 SEC에 정기적으로 제출하는 기타 서류에서 상세히 설명하고 있습니다.
법령에 의해 별도로 요구되지 않는 한, 당사는 전망성 진술을 업데이트하지 않으며, 그러한 의무 또한 명시적으로 부인합니다. 또한 회의 중 일부 비GAAP 재무 지표에 대해 논의할 수 있습니다. 이러한 비GAAP 지표와 가장 유사한 GAAP 지표 간의 상호조정 정보는 어제 발표된 실적 보고서에서 확인하실 수 있습니다.
이제 댈러스 태너에게 회의 진행을 넘기겠습니다. 댈러스, 말씀해 주시기 바랍니다.
달러스 탠너
감사합니다, 스콧님. 그리고 모두들 좋은 아침입니다. 지난해 11월에 개최된 투자자 행사 이후로, 우리는 주주들에게 최대의 가치를 창출하는 방식으로 자본을 배분하고, 주민들에게 더 나은 서비스를 제공하며, 운영 효율성을 높이는 동시에 당초 수립한 계획을 차질 없이 이행하는 데 주력해 왔습니다. 올해는 참으로 다채로운 한 해였으며, 우리 임직원 여러분께서 주민들을 항상 최우선으로 생각하며 성과를 내주신 것에 깊이 감사드립니다. 가족들이 부담 가능한 양질의 주택을 찾도록 돕는 일은 정책 입안자들은 물론, 무엇보다도 우리 주민들에게도 공통된 목표입니다.
지난주 재무부는 ‘21세기 주택 접근법’ 하에 제정된 규제안 초안을 발표했으며, 현재 이를 두고 일반 국민의 의견을 수렴하고 있습니다. 우리의 초기 판단으로는 해당 프레임워크가 실현 가능하며, 대체로 의회의 취지와 부합한다고 보입니다. 구체적인 내용을 검토하면서 앞으로도 의견 수렴 과정에 적극 참여할 예정입니다. 수백만 명의 미국 가정이 단독주택 임대에 의존하고 있으며, 이러한 유연하고 합리적인 선택권이 계속 유지되는 것이 매우 중요합니다.
그럼에도 불구하고 우리 임직원들은 또 한 번 견실한 분기 실적을 기록했습니다. 동일 매장 기준 복합 임대료 성장률은 3%로, 올해 들어 가장 우수한 성과를 달성했으며, 계약 갱신률은 4.3%에 이르렀습니다. 또한 주당 핵심 FFO는 2.4% 증가하여 0.48달러를 기록했습니다. 이러한 성과는 회사의 탄력적인 사업 역량과 탁월한 실행력을 보여줍니다. 이러한 탄력성의 원천 중 하나는 우리 주택에 대한 건전한 수요에 있습니다. 존 번스의 데이터를 바탕으로 각 시장별 가중치를 적용한 결과, 지난 9월 기준 주택 소유 비용보다 임대 비용이 월평균 1,000달러 이상 저렴한 것으로 나타났습니다. 모기지 금리가 상승함에 따라 이 격차는 더욱 확대될 가능성이 큽니다. 평균 거주기간이 41개월을 넘는 우리 고객의 경우, 이를 통해 누적된 절감액은 42,000달러를 상회합니다. 이는 가족이 필요하다면 자신들의 집을 마련하기 위한 초기 자금으로 활용할 수 있는 금액입니다.
특히 지난 한 해 동안의 자본 배분 전략에서 우리 회사의 철저한 경영 원칙이 더욱 분명히 드러납니다. 앞서 언급했듯이, 올해 우리는 상당수의 주택을 시장에 매각했으며, 대부분은 직접 주거를 목적으로 구매하는 가정들에 판매되었습니다. 이러한 매각은 우리 주택의 실제 가치와 수요를 실시간으로 파악할 수 있게 해줍니다. 작년 12월 이후 평균 매각가는 주당 약 46만 달러에 달합니다. 반면, 우리가 자사주를 매입하는 가격으로 보면, 시장에서는 우리 주택의 가치를 주당 28만 달러로만 평가하고 있습니다. 주가가 저평가되어 있다고 말하는 것은 쉽지만, 이를 실제로 행동으로 옮기는 것은 또 다른 문제입니다. 그리고 우리는 그 점을 실천해 왔습니다. 지난 한 해 동안 우리는 총 10억 달러에 달하는 자사주를 매입했으며, 이는 발행 주식의 6%에 해당합니다. 이는 주로 주택 매각 대금으로 조달되었습니다.
올해 연간 매각 지침의 수정된 중간값인 9억 5천만 달러를 기준으로 보면, 9월까지 이미 8억 3,300만 달러를 매각했습니다. 현재까지의 실행 결과에 대해 매우 만족스럽게 평가하고 있습니다. 실제로, 우리는 올해 다른 어떤 주거형 REIT보다 많은 자사주를 매입했다고 믿습니다. 또한, 최근 이사회에서 승인한 5억 달러 규모의 추가 자사주 매입 프로그램에 따라, 시장 상황과 재무건전성 관리 원칙에 근거하여, 우리 주택의 가치에 비해 주가가 현저히 낮은 수준에서 거래될 때마다 주택 매각 대금을 활용해 자사주 매입을 지속해 나갈 계획입니다.
요약하자면, 우리 사업은 여전히 건전한 상태이며, 임대는 우리 주민들이 진정으로 가치를 인정하는 실질적 혜택을 제공합니다. 우리는 자본 배분에 있어 철저히 준수해 온 원칙을 바탕으로, 매일 주민들의 신뢰를 얻는 데 전념하고 있습니다.
이제 팀에게 운영 실적에 관한 논의를 맡기겠습니다.
팀 롭너
감사합니다, 댈러스님. 그리고 모두 좋은 아침입니다. 이번 분기의 주요 흐름은 재계약 실적의 견고함이며, 연말을 앞두고 기초적인 요인들은 여전히 뒷받침되고 있습니다. 다만 신규 임대 계약 증가세는 다소 둔화된 점이 부분적으로 상쇄되었습니다. 3분기 동안 당사 팀들은 동일매장 NOI를 전년 대비 1.1% 성장시켰습니다. 이는 핵심 매출이 1.6% 증가한 반면, 핵심 운영비용은 2.5% 늘어나며 상쇄된 결과입니다.
구체적으로 살펴보면, 먼저 매출 측면에서 임대료 성장이 주요 동력으로 작용했습니다. 3분기 복합 임대료 성장률은 3%로, 지난 2분기의 2.7%와 1분기의 1.6%에 비해 각각 순차적으로 개선된 수치입니다. 올해 들어 현재까지의 추세를 보면, 매 분기마다 꾸준히 개선되고 있습니다.
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