에식스 프로퍼티(ESS) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-10-28 발표

핵심 요약

3분기 주당 핵심 FFO $4.00 기록하며 회사 가이던스 중간값 $0.01 상회 및 연간 동일 자산 NOI 성장률 가이던스 3.0%(+20bp) 상향
북부 캘리포니아의 임대료 성장률 7.3%에 힘입어 동일 자산 매출 3.0% 증가 달성했으나 LA와 시애틀의 회복 속도는 완만한 상태 유지
4분기 계절적 점유율 방어로 임대료 갱신율이 4% 중반으로 둔화되는 동시에 통제 가능 비용 집행으로 비용 전년비 5% 증가 예고

전문 앞부분

안젤라 클라이만

에식스의 3분기 실적 발표 전화회의에 참여해 주셔서 감사드립니다. 오늘은 당사의 분기별 운영 성과와 내년을 앞둔 주요 고려 사항을 설명드리고, 마지막으로 거래 시장 현황을 짚어보겠습니다. 이어서 준비된 발언에 이어 라일런 번스가 질의응답 시간을 맡도록 하겠습니다. 저희는 동일 자산 기준 매출 성장과 주당 핵심 FFO에서 또 한 차례 증가를 달성하게 되어 매우 기쁘게 생각합니다. 이러한 초과 성과는 특히 예상을 상회한 북부 캘리포니아 지역의 견인에 힘입은 것입니다. 이에 따라 올해 연간 전체 임대료 성장률은 약 2.9%로, 당사의 가이던스 상단 근처 수준을 예상하고 있습니다.

다음으로 지역별 주요 성과를 살펴보겠습니다. 먼저 시애틀입니다. 이 시장은 올해 초 부진했던 상황에서 점차 회복세를 보이고 있습니다. 2분기에 전체 임대료 성장률이 플러스로 전환된 이후 3분기에도 양호한 흐름을 유지하며 2.1%의 성장을 기록했습니다. 이러한 개선은 E쪽 지역에서 주도되었으며, 당사의 해당 지역 포트폴리오 배치에도 긍정적인 영향을 미쳤습니다.

다음으로 북부 캘리포니아를 살펴보면, 다중주택 부문에서 전국 최고 수준의 성과를 지속하고 있습니다. 전체 임대료 성장률은 7.3%에 달했으며, 특히 9월까지 이어진 장기적인 임대 활황에 힘입어 더욱 높은 성과를 달성했습니다. 남부 캘리포니아의 경우, 운영 여건은 안정적으로 유지되고 있으며 오렌지카운티와 샌디에이고 지역의 성과가 전반적인 흐름을 이끌고 있습니다. 3분기 전체 임대료 성장률은 90bp로 계획대로 진행되었습니다.

앞으로 2027년을 전망해 보면, 미국 경제 전반과 노동시장의 전망은 여전히 불확실합니다. 그럼에도 불구하고 서부 해안의 다중주택 시장은 미국 평균을 상회하는 지속적인 성장 가능성을 제시하며, 향후 추가 모멘텀을 뒷받침할 수 있는 긍정적인 신호들이 관찰되고 있습니다. 주택 공급량은 역사적 저점 수준인 약 40bp에 머물 것으로 예상되며, 이는 우리 시장들이 완만한 고용 증가 환경 속에서도 임대료 성장을 창출할 수 있도록 충분히 여유를 제공합니다.

또한, 기술 산업의 혁신은 계속해서 투자를 유치하고 경제 활동을 촉진함으로써, 전국 평균을 상회하는 고용 및 소득 성장 전망을 뒷받침하고 있습니다. 여기에 우수한 임대료 부담 가능성까지 더해져, 향후 몇 년간의 안정적인 성장 기반을 확보하고 있습니다. 마지막으로, 투자 시장 현황에 대해 말씀드리자면, 3분기 서부 해안 지역의 기관 투자 등급 자산 거래 규모는 전년 동기와 대체로 비슷한 수준을 유지했습니다. 최근 국채 금리 상승은 여전히 거래 시장에 반영되고 있으므로, 구매자와 판매자가 새로운 금리 환경에 적응하는 과정에서 4분기 거래량이 다소 감소하더라도 이는 예상되는 현상일 수 있습니다. 다만, 역사적으로 볼 때 임대 수익 기반이 탄탄한 시장에서는 금리 변동이 가격 및 캡레이트에 미치는 영향이 상대적으로 제한적이라는 점을 참고할 필요가 있습니다. 끝으로, 어제 북부 캘리포니아 이스트베이에 위치한 2022년 준공된 474세대 규모의 주거 단지를 약 2억 달러 이상의 가격에 인수 완료했다는 소식을 기쁜 마음으로 전달드립니다. 이 자산의 취득 원가는 재건축 비용을 크게 밑돌며, 중간 수준의 5%대 수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 경쟁이 치열한 시장에서 당사의 투자팀이 뛰어난 식견을 바탕으로 당사의 우수한 명성과 광범위한 지역적 입지를 활용해 초기부터 운영 효율성을 극대화한 또 하나의 성공 사례입니다. 에식스는 FFO와 주당 순자산가치(NAV) 성장을 극대화하기 위해 자본 배분 전략을 일관되게 추진하고 있으며, 효율적인 운영 체계와 건전한 재무 상태를 바탕으로 시장 변동성에 효과적으로 대응할 수 있는 강력한 입지를 유지하고 있습니다. 이상으로 발표를 마치고, 이제 바브에게 자리를 넘기겠습니다.

바브 박

감사합니다, 안젤라. 오늘은 우리 3분기 실적을 살펴보고, 연간 가이던스에 대한 최신 정보를 논의한 뒤, 재무상태표에 관한 의견으로 마무리하겠습니다. 먼저 3분기 실적부터 말씀드리겠습니다. 당사는 주당 핵심 FFO를 4달러로 발표했으며, 이는 당사 가이던스 범위 중간값을 1센트 상회하는 수준입니다. 주요 원인은 동일 자산 매출이 전년 동기 대비 3% 증가한 데 있으며, 특히 북부 캘리포니아 포트폴리오의 견조한 성과가 이를 견인했습니다.

다음으로 연간 전망에 대해 말씀드리겠습니다. 매출은 계속해서 당사 예상치를 상회하고 있어, 계약 갱신 시점 임대료 상승률 개선에 힘입어 동일 자산 매출 성장률의 중간값을 10bp 인상해 2.9%로 조정했습니다. 운영비용 측면에서는 현재 계획대로 진행되고 있으며, 연간 중간값 역시 그대로 유지합니다. 비용 가이던스에는 앞서 언급한 바와 같이 4분기 예상되는 통제 가능 지출 증가가 반영되어 있습니다. 이러한 요인들을 종합하면, 동일 자산 NOI 성장률의 중간값을 20bp 상향 조정해 3%로 설정하며, 2026년을 마무리하는 시점에서 업계 선도적인 성장을 보여주고 있습니다.

강력한 영업 성과로 인해 핵심 FFO 중간값도 2센트 상향 조정되었습니다. 마지막으로, 현재 금리 환경 속에서 재무상태표에 관해 몇 가지 말씀드리겠습니다. 2027년 만기가 도래하는 총 부채 규모는 프로 라타 기준 약 5억 7,500만 달러이며, 이 가운데 대부분은 오는 5월 만기가 도래하는 3억 5,000만 달러 규모의 채권입니다. 당사의 재무규모를 감안할 때 내년 만기 부담은 매우 관리 가능한 수준입니다. 또한 변동금리 노출 비중도 프로 라타 기준 약 12%로, 이 중 40% 이상이 SOFR보다 낮은 금리로 연동되는 SIMA 지수에 연동되어 있어 상대적으로 안전한 구조를 갖추고 있습니다.

마지막으로, 2026년 한 해 동안 당사는 향후 6개월 내 만기가 도래하는 변동금리 스왑을 대체하기 위해 프로 라타 기준 약 6억 달러 규모의 스왑 계약을 체결하여 전체적으로 고정금리 4.9%로 전환하는 등 적극적인 리스크 관리를 추진해 왔습니다. 내년에는 금리 상승의 영향을 일부 받게 되겠지만, 동종 업계 대비 우호적인 위치에 있으며, 순차입금 대비 EBITDA 배율은 5.4배, 가용 유동성은 10억 달러를 상회해 당사의 채무 이행 능력과 현행 금리 환경 하에서의 대응력을 확보하고, 장기적인 FFO 및 주당 순자산가치(NAV) 성장을 지원하는 다양한 기회를 적극적으로 추구할 수 있는 여유를 갖추고 있습니다.

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