헬스피크(DOC) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-11-03 발표

핵심 요약

2026년 연간 조정 FFO 가이던스 주당 1.76~1.78달러로 중간값 0.02달러 상향 조정
연구소 입주율 79.8%로 반등했으나 41% 입주율 자산 인수로 단기 통합 지표 하락 예상
2027년 14억 달러 규모 저금리(~3%) 만기 도래에 따른 차환 비용 증가 위험 상존

전문 앞부분

앤드루 존스

환영합니다. 참고로, 본 통화에서 나온 일부 발언은 민사증권소송개혁법의 의미에서 미래 예측 진술로 간주될 수 있습니다. Healthpeak은 모든 미래 예측 진술이 합리적인 가정에 근거한다고 믿지만, 당사의 예상 결과가 실제로 달성될 것이라는 보장을 할 수 없으며, 또한 미래 예측 진술을 업데이트할 의무도 없습니다. 실제 결과가 미래 예측 진술과 크게 다를 수 있는 요인들은 당사가 SEC에 제출한 서류에 상세히 기재되어 있습니다.

본 통화에서는 특정 비GAAP 재무 지표를 언급할 예정이며, 이는 어제 SEC에 Reg G에 따라 제출한 8-K 첨부 자료의 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 대조됩니다.

이제 당사 사장 겸 최고경영자인 스콧 브링커에게 통화를 넘기겠습니다.

스콧 브린커

AJ님, 감사드립니다. 저희 3분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 운영 측면에서 매우 견조한 성과를 거둔 팀에게 축하의 말씀을 드립니다. 이를 통해 올해 세 번째로, 그리고 중간점 기준으로 주당 0.05달러씩 수익 가이던스를 상향 조정할 수 있었습니다. 올해 가이던스 상향은 주로 포트폴리오 전반에 걸친 운영 성과와 Janus Living의 파이프라인 효과에 의해 주도되었습니다.

외래 진료 부문에서는 3년 전 합병 당시 언급했던 강력한 기초가 여전히 입증되고 있습니다. 비용 압박으로 인해 외래 진료 제공은 전국 보건 시스템의 전략적 과제로 떠올랐으며, 우리는 이 과제를 해결하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 고령화된 인구는 사상 최대의 수요를 창출하고 있고, 신규 공급은 역사적 저점에 머물러 있습니다. 이러한 유리한 환경 속에서 우리는 합병을 통해 외래 진료 부문에서 선도적인 플랫폼과 포트폴리오를 구축했습니다.

3분기 실적에는 긍정적인 순유입, 견고한 유지율 및 재임대 스프레드, 그리고 소폭의 임대차 계약 초기 비용(TI)과 수수료가 포함되었습니다. 이들 지표는 현금흐름과 가치 창출을 이끄는 핵심 요소입니다. 동일 매장 성장률에 집중하는 것은 CapEx와 자산의 유입·유출 등 동등하게 중요한 요소들을 간과하기 때문에 저희는 이를 지양합니다. 당사의 외래 진료 사업은 그 어느 때보다 강세를 보이고 있으며, 최근 체결된 임대차 계약과 파이프라인을 바탕으로 2027년에는 내부 성장이 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다.

또한 올해 초 완전 안정화된 외래 진료 자산에 대해 약 20억 달러 규모의 매각, 리캡 및 대출 상환을 평균 6%의 캡레이트로 성공적으로 마무리한 점도 기쁘게 생각합니다. 이 중 절반 이상은 Blue-chip LP들과의 합작 리캡으로 이루어졌으며, 이들은 당사의 플랫폼을 신뢰하고 Healthpeak과 파트너십을 선택했습니다.

다음으로 생명과학 사업에 대해 말씀드리겠습니다. 올해 초 당사는 2026년까지 전체 입주율을 100bp 상승시킬 것이라고 전망한 바 있습니다. 당시에는 이 같은 전망이 시장의 일반적인 의견과는 달랐습니다. 하지만 우리는 개선되는 시장 환경의 초기 징후를 확인했고, 시장 점유율을 확보할 수 있을 것이라 확신했습니다. 연초부터 현재까지 당사의 실적은 자체 전망치를 넘어섰습니다. 지난 분기에 전체 입주율은 130bp 증가했고, 연초 이후로는 270bp나 상승했습니다. 이 분야에서 이와 같은 성과를 거둔 곳은 아마도 당사뿐일 것입니다.

그 성공의 비결은 무엇일까요? 당사는 전략적으로 우수한 인재를 영입했고, 우수한 부동산을 보유하고 있으며, 유동성과 신뢰도를 갖추고 있습니다. 또한 당사 건물들이 제3자 부채에 묶여 있지 않아 신속하게 움직일 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 이러한 모든 요인들이 앞으로도 임대 성과를 견인할 것입니다. 3분기 들어 생명과학 분야의 일자리 증가세가 플러스로 전환되었는데, 이는 당사 파이프라인에서 확인되는 수요 증가와 일치합니다.

공급 측면에서는 일부 '생명과학' 특화 건물들이 다른 용도로 전환되면서 빈 공간 일부가 해소되고 있습니다. 실험실 건물의 견고한 인프라는 전력, 바닥 하중, 천장 높이 등을 고려할 때 로봇공학 등 AI 관련 사용자들에게 매력적으로 다가옵니다. 시장에서는 이러한 유형의 수요가 크게 증가하고 있습니다.

결과적으로 수요와 공급이 서로 다른 속도로 맞물려 당사에 유리하게 작용하기 시작했습니다. 예를 들어, Torrey Pines 지역은 불과 6개월 전만 해도 입주율이 65%였지만 현재는 완전히 임대가 완료되었습니다. 물론 높은 입주율은 향후 임대차 계약에서 더 나은 경제성을 확보할 수 있게 해줍니다.

올해 초 인수한 Gateway 캠퍼스에서도 좋은 진전을 이루고 있습니다. 4분기 한 달 동안만 해도 이미 125,000스퀘어피트 규모의 임대차 계약이 체결되었으며, 추가로 100,000스퀘어피트에 대한 양해각서가 서명되었거나 활발한 협의가 진행 중입니다.

어제 발표된 3건의 인수 건은 모두 기존 Healthpeak 부동산에 둘러싸인 건물들로, 핵심 서브마켓에서의 당사의 경쟁우위를 더욱 강화합니다. 대부분의 생명과학 GP, LP 및 대출기관들이 현재 손실 상태인 만큼 지금은 매수자로서 매우 유리한 시기입니다. 이 분야의 자본 접근성은 과잉에서 심각한 제약으로 변화했으며, 결과적으로 당사는 하방 리스크를 보호하면서도 상방 잠재력을 갖춘 핵심 자산을 할인된 가격에 매입할 수 있게 되었습니다.

현재 인수 자산들의 전체 입주율은 41%이며, 현행 5%의 인플레이스 수익률은 안정화 시 9~10%로 상승할 전망입니다. 그리고 이는 단순한 패시브 투자가 아닙니다. 당사는 관계망과 전문성을 적극적으로 활용하고 있으며, 이미 인수한 빈 공간의 70%에서 강력한 임대 활동이 진행되고 있습니다. 핵심 서브마켓에서 양질의 부동산을 인수하면 네트워크 효과가 발생하여 임차인과 중개업자들에게 가장 편리한 선택지가 되면서 당사의 지역적 입지 가치가 전반적으로 상승하게 됩니다.

더 넓게 보면, 당사는 2022년 생명과학 부동산 시장 침체기에 업계 3위로 진입했으나, 회복 국면에서는 입지를 확장하고 인재를 영입하는 유일한 기업으로 자리매김하고 있습니다. 아직 해야 할 일이 많지만, 당사는 생명과학 부동산 분야에서 선도적인 포트폴리오와 플랫폼으로 도약하는 궤도에 올라섰습니다.

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