캠든 프로퍼티(CPT) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-11-06 발표

핵심 요약

3Q 핵심 FFO 1.71달러로 가이던스 상회했으나 연간 동일매장 NOI 전망은 -1.0%로 하향
캘리포니아 자산 매각(16.25억 달러) 완료로 순차입금/EBITDA 4.0배 달성 및 부채 상환
내슈빌·덴버 고비용 개발 중단에 따른 손상차손 인식 및 저밀도 프로젝트로 선회

전문 앞부분

킴벌리 캘러한

안녕하십니까? Camden Property Trust 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 저는 투자자 관계 담당 수석 부사장인 킴 캘러헌입니다.

오늘 준비된 발언에 함께해 주실 분들은 Camden의 전무 이사 리크 캄포, 최고경영자 알렉스 제셋, 사장 겸 최고운영책임자 로리 베이커, 최고재무책임자 벤 프레이커입니다. 부동산 투자 담당 수석 부사장 스탠리 존스도 질의응답 시간에 참여할 예정입니다. 오늘 행사는 당사 웹사이트 camdenliving.com의 투자자 섹션을 통해 생중계되며, 콜 종료 후 곧바로 다시 들을 수 있는 재생 버전이 제공될 예정입니다. 또한 본 행사는 녹음되고 있음을 알려드립니다.

준비된 발언을 시작하기 전에, 현재 당사의 기대와 믿음을 바탕으로 한 미래 예측 관련 진술을 하게 될 것임을 안내드립니다. 이러한 진술은 미래 실적을 보장하는 것이 아니며, 실제 결과가 기대와 크게 다를 수 있는 위험과 불확실성을 내포하고 있습니다. 이러한 위험에 대한 자세한 정보는 SEC에 제출된 당사 서류에서 확인하실 수 있으니 반드시 검토하시기 바랍니다. 오늘 콜에서 언급되는 모든 미래 예측 진술은 경영진의 현재 의견을 나타내며, 이후 발생하는 사건으로 인해 이러한 진술을 업데이트하거나 보완할 의무는 당사에 없습니다.

참고로 Camden의 2026년 3분기 전체 실적 발표 자료는 당사 웹사이트 camdenliving.com의 투자자 섹션에서 확인하실 수 있으며, 콜에서 다룰 비GAAP 재무 지표와의 조정 내역도 포함되어 있습니다. 모두의 시간을 존중하고 콜을 1시간 이내에 마치도록 하겠습니다. 따라서 첫 질문은 하나로 제한해 주시고, 추가 질문이나 논의할 사항이 있으시면 대기열에 다시 참여해 주시기 바랍니다. 만약 오늘 대기열에 계신 모든 분들과 통화하지 못하는 경우, 콜 종료 후 전화나 이메일로 추가 질문에 답변드리겠습니다.

이제 리크 캄포에게 말씀드리겠습니다.

리처드 캄포

이번 분기의 음악 선택은 다분히 애국적인 주제를 따랐습니다. 화요일은 선거일이었습니다. 그리고 종종 그렇듯이, 유권자의 절반은 결과에 만족하고 나머지 절반은 실망합니다. 하지만 우리가 세계에서 가장 위대한 나라에 살고 있으며, 우리를 갈라놓는 것보다 공통점이 더 많다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 컨트리 뮤지션 아론 티핀의 말을 인용하자면, 이곳은 수많은 꿈이 있는 넓고 오래된 땅이며, 행복은 손에 닿지 않는 것이 아닙니다. 열심히 노력하면 마땅히 그 보상을 받게 됩니다. 네, 충분히 경험해 보았기에 우리는 정말 좋은 삶을 살고 있다는 것을 알고 있습니다.

Camden은 우리의 놀랍고 회복력 있는 국가의 우수한 시장에서 사업을 운영하고 있습니다. 그리고 수요가 높고 성장세가 뚜렷한 우리 시장에서 행복과 경기 회복이 점점 더 가까워지고 있음이 분명해지고 있습니다. 이 자리를 빌려 Camden 팀이 동료 직원, 고객 및 이해관계자들의 삶을 개선하기 위해 한 번에 하나의 경험씩 헌신적으로 노력해 온 것에 대해 축하의 말씀을 드리고 싶습니다.

다음 순서는 알렉스입니다.

알렉산더 제세트

리크님, 감사드리며 여러분께 좋은 아침 인사를 드립니다. 무엇보다도 먼저, 캠던 팀원 여러분께 또 한 번의 견조한 분기 실적을 달성해 주신 점에 대해 깊이 감사드립니다. 특히, 높은 수준의 수수료 수익을 지속적으로 창출하며 당사의 3분기 핵심 FFO 초과 달성을 이끈 캠던 빌더스 팀에도 특별히 감사드립니다. 전반적으로 2026년은 당사의 예상과 크게 다르지 않게 흘러가고 있으며, 2025년 대비 확실한 개선세를 보이고 있지만 완전한 회복까지는 아직 갈 길이 남아 있습니다.

운영 측면에서 볼 때, 올해 각 분기마다 신규 임대료율과 조정 후 평균 임대료율 모두에서 전 분기 대비 개선세를 기록한 S&P 500 멀티패밀리 REIT사는 캠던이 유일했으며, 특히 2분기에서 3분기로 넘어가는 기간 동안 가속화된 상승세를 보인 곳 또한 캠던이었습니다. 분기별로 보면, 3분기 조정 후 평균 실효 임대료율은 전년 동기 10bp 하락했던 것에 비해 120bp나 개선되었습니다. 또한 전 분기 대비로는 작년 3분기 40bp 하락했던 것에 비해 이번 분기에는 40bp 상승했습니다. 분명히 상황은 나아지고 있습니다.

어젯밤, 9월에 계절적 요인이 예상보다 더 강하게 작용하면서 당사의 연간 동일매장 매출 및 NOI 성장률 전망치 중간값을 소폭 하향 조정했습니다. 할인 혜택은 여전히 매우 탄력적으로 유지되고 있으며, 이는 많은 상업용 건설업체들이 이제는 운영에 소극적인 태도로 전환한 데서 비롯된 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 현재 제시한 동일매장 성장률 전망치는 올해 초 발표한 당초 가이던스 범위 내에 여전히 포함되어 있으며, 핵심 FFO 가이던스 중간값 역시 주당 6.75달러로 변동이 없습니다. 거시적 관점에서도 상황은 개선되고 있습니다. 선벨트 지역 시장의 아파트 공급량과 준공 물량이 최근 7년 만의 최저 수준으로 떨어졌고, 공급 피크는 이미 뒤로 밀려났기 때문입니다.

금리 상승, 원자재 가격 고공행진, 그리고 노동력 부족 등으로 신규 건설 착공 규모는 2010년대 중반 수준 또는 그 이하로 더욱 위축되고 있어, 향후 공급 부족 상태가 장기간 지속될 것으로 보입니다. 아파트 입주 수요는 여전히 견조하며, 올해 누적 실적은 여러 시장에서 예상을 상회하고 있습니다. 시장 임대료와 공실률 추세 역시 개선되고 있습니다. 신규 유닛의 실효 임대료는 저점에서 회복되었으나, 대부분의 시장에서 여전히 정점 수준에는 미치지 못하고 있습니다. 또한 임대료 상승 모멘텀은 점차 커지고 있습니다. 4년 넘게 시장 전체 공실률이 상승해 왔지만, 점유율은 서서히 개선되며 보다 정상적인 수준에 도달하고 있습니다.

주거비 부담과 가계소득 구조 역시 당사에 유리하게 작용하고 있습니다. 임금 상승률이 약 4년간 임대료 상승률을 앞서면서 전반적인 주거비 부담이 완화되었고, 임대료 대비 소득 비율의 중앙값도 하락하여 세입자들의 재정적 부담이 이전보다 줄어들었습니다. 거주자들은 재정적으로 안정적이며 미국 경제 역시 건전한 상태를 유지하고 있습니다. 동시에, 30대가 가구 구성 관련 주요 이정표를 달성하는 데 걸리는 시간은 부모와 동거하거나 주택 마련을 미루는 경우가 늘어남에 따라 점차 길어지고 있습니다. 25~34세 성인의 거의 20%가 부모와 함께 살고 있어 독립이 지연되고 있음을 보여주지만, 이는 향후 임대 수요로 이어질 가능성이 있습니다.

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