보스턴 프로퍼티스(BXP) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-10-28 발표

핵심 요약

3Q26 주당 FFO $1.89로 가이던스 및 컨센서스 대비 각각 $0.08 상회
2026년 연간 FFO 가이던스 중간값 $7.07로 상향 및 연말 입주율 90% 근접 전망
2027년 FFO 성장세는 자산 매각 희석(최대 주당 $0.14) 및 대규모 재융자로 둔화 예상

전문 앞부분

헬렌 한

좋은 아침입니다. BXP의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 어젯밤에 보도자료와 보충 자료 팩키지가 배포되었으며, Form 8-K에도 게재되었습니다.

보충 자료 팩키지에서는 Reg G에 따라 모든 비GAAP 재무 지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표로 조정하였습니다. 만약 받지 못하신 분들은 당사 웹사이트 investors.bxp.com의 ‘투자자’ 섹션에서 해당 문서를 확인하실 수 있습니다. 이번 콜의 웹캐스트는 12개월 동안 이용 가능합니다.

현재 이 컨퍼런스 콜 중에 언급된 일부 진술은 과거 사실에 관한 것이 아니며, 민간 증권 소송 개혁법의 의미에서 전망성 진술에 해당할 수 있음을 알려드립니다. BXP는 전망성 진술에 반영된 예상이 합리적인 가정에 근거한다고 믿지만, 이러한 예상이 실제로 달성될 것임을 보장할 수 없습니다. 실제 결과가 전망성 진술에 표현되거나 암시된 내용과 크게 다를 수 있는 요인과 위험 사항은 어제 보도자료 및 BXP의 SEC 제출 서류에 상세히 기재되어 있습니다. BXP는 전망성 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다.

오웬 토머스 회장 겸 최고경영자, 더그 린데 사장, 그리고 마이크 라벨 최고재무책임자를 모시게 되어 매우 기쁩니다.

질문 시간에는 각 지역별 경영진도 함께 참여하여 궁금한 점을 답변해 드릴 예정입니다. 질의응답 시간에는 한 분께 한 가지 질문만 허용해 주시기 바랍니다. 추가 질문이나 후속 질문이 있으시면 다시 대기하시기 바랍니다.

오늘은 알파벳, 마이크로소프트, 그리고 물론 BXP까지 모두 실적을 발표하고 있고, 연준 회의도 열리는 중요한 날입니다. 그럼 바로 시작하겠습니다. 오웬 토머스 회장께서 먼저 말씀을 시작해 주시기 바랍니다.

오언 토머스

그럼, 헬렌님께 감사드리며, 여러분 모두에게 좋은 아침입니다. BXP는 운영과 재무 측면에서 또 한 번 매우 강력한 분기 실적을 기록했습니다. 3분기 주당 FFO는 당사의 가이던스와 컨센서스 추정치를 각각 0.08달러씩 상회했습니다. 또한, 2026년 주당 FFO 가이던스의 중간값을 0.05달러 인상하여, 2026년 주당 FFO가 3% 이상 성장할 것으로 예상하고 있습니다.

지난해 투자자 컨퍼런스에서 제시한 전략 계획을 차질 없이 이행하며, 당사가 설정한 세 가지 핵심 목표를 모두 초과 달성하고 있습니다. 즉, 임대 공간 확보를 통해 점유율과 FFO를 높이고, 자산 매각을 통해 포트폴리오를 최적화하며, 개발 사업을 위한 자본을 조달하고 부채 비율을 낮추고, 포트폴리오의 품질을 제고하고 향후 FFO 성장을 뒷받침하는 개발 프로젝트를 추진하는 것입니다.

당사의 대부분 포트폴리오 지역에서 임대 시장 여건은 견조하며 지속적으로 개선되고 있습니다. 뉴욕시, 보스턴 백베이, 레스턴 타운센터, 그리고 워싱턴 D.C. 도심 신규 개발 프로젝트에서는 임대료를 인상하고 사상 최고 수준의 임대료를 달성하고 있습니다. 샌프란시스코는 빠르게 개선되고 있으며, 시애틀의 임대 활동도 점차 활기를 띠고 있습니다.

이러한 강력한 시장 여건에는 세 가지 주요 원인이 있습니다. 첫째, AI 및 관련 인프라에 대한 투자는 과거 신기술 관련 설비투자 사이클과 비교했을 때 현재 매우 큰 규모이며, 앞으로도 전례 없는 수준으로 증가할 가능성이 있습니다. 이러한 투자 활동은 미국 GDP와 기업 이익 성장을 견인하고 있으며, 이는 AI 기업뿐만 아니라 AI 투자 증가에 대응하기 위해 인력을 확충하는 금융, 법률, 비즈니스 서비스 기업들의 강력한 임대 수요로 이어지고 있습니다.

둘째, 건설 비용 상승과 AI 인프라 투자를 위한 자본 경쟁으로 인해 미국 내 신규 오피스 공급은 사상 최저 수준에 머물고 있습니다. BXP의 6개 주요 시장에서 오피스 신규 공급은 뉴욕시에 계획된 소수의 건물과 워싱턴 D.C.에서 진행 중인 신규 프로젝트에 국한되어 있습니다.

마지막으로, 고객 수요는 주로 프리미엄 워크플레이스에 집중되어 있으며, 이는 전체 오피스 시장보다 현저히 우수한 성과를 보여줍니다. 참고로, 프리미엄 워크플레이스는 BXP이 주요 사업을 전개하는 네 개의 도심 시장에서 전체 공간의 약 14%, 전체 건물의 약 8%를 차지합니다. 이들 네 시장에서 프리미엄 워크플레이스의 직접 공실률은 8%인 반면, 전체 오피스 시장의 공실률은 13%에 달합니다. 또한, 프리미엄 워크플레이스의 매매 임대료는 비프리미엄 건물 대비 60% 이상의 프리미엄을 적용하고 있습니다.

낮은 공실률, 강력한 수요, 그리고 신규 공급의 극히 제한된 상황은 매우 독특하고 긍정적인 시장 환경으로, 향후 몇 분기 동안 BXP의 프리미엄 워크플레이스 포트폴리오에서 임대료와 점유율을 더욱 높일 수 있는 최적의 배경을 제공합니다.

부동산 시장의 자본 환경은 기초 자산 시장의 활황을 다소 늦게 반영하고 있습니다. 가장 명백한 문제는 최근 두 달간 10년 만기 미국 국채 수익률이 30bp 상승한 점으로, 이는 관세 및 에너지 가격 상승, 대규모 AI 관련 자본 지출, 그리고 확대되는 연방 정부 재정 적자로 인한 인플레이션 압력 등이 주요 원인으로 꼽힙니다.

덜 명백한 문제는 상업용 부동산에 대한 주식 자본의 접근성입니다. 채권 자본은 여전히 매력적인 스프레드와 더 높은 비용에도 불구하고 쉽게 조달되지만, 대규모 AI 투자로 인한 주식 자본 경쟁은 REIT 주가와 자본 조달, 그리고 민간 부동산 시장의 자금 유입, 거래량 및 가격 형성에까지 영향을 미치고 있습니다.

민간 시장의 오피스 거래액은 3분기에 194억 달러로, 지난 2분기와 올해 3분기의 수치보다 크게 증가했으나, 다수의 소규모 거래와 두 건의 대규모 의료 오피스 포트폴리오 매각이 전체 수치를 왜곡시켰습니다. 금리 상승은 시장 내 현존 자산의 가치를 재평가하게 만들고, 향후 분기의 거래량에도 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

프리미엄 워크플레이스 자산의 거래는 여전히 매우 드물지만, 이번 분기에 BXP 포트폴리오와 관련된 두 건의 거래가 있었습니다. 첫 번째는 뉴욕시 미드타운에 위치한 1301 애비뉴 오브 더 아메리카스의 49% 지분으로, 약 13억 달러의 평가액에 매각 계약이 체결되었으며, 초기 자본수익률은 7.3%로 1제곱피트당 740달러 수준입니다. 해당 자산은 175만 제곱피트 규모로 전액 임대되어 있으며, 기회주의적 구매자가 국내 자문사를 통해 매각하고 있습니다.

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