알렉산드리아 리얼에스테이트(ARE) 3Q26 실적 컨퍼런스콜 한글 전문

2026-10-27 발표

핵심 요약

3Q26 매출 671백만 달러로 컨센서스(656백만 달러) 상회, 연간 조정 FFO 가이던스 중간값 6.40달러 유지
분기 임대 계약 123.6만 sq ft 달성에도 2027년 대규모 만료(140만 sq ft)로 동일 부동산 NOI 역성장 예고
누적 자본 조달 26억 달러로 목표 초과 달성했으나 분기 부동산 손상차손 6억 3,800만 달러 계상

전문 앞부분

폴라 슈바르츠

감사합니다. 여러분, 좋은 오후입니다. 본 콜에서는 연방 증권법의 의미에서의 미래 예측 관련 진술이 포함되어 있습니다. 회사의 실제 결과는 이러한 미래 예측 진술에서 예측된 내용과 상당히 다를 수 있습니다. 미래 예측 진술과 실제 결과 간의 차이를 초래할 수 있는 요인들에 대한 추가 정보는 미국 증권거래위원회에 제출된 회사의 정기 보고서에 포함되어 있습니다.

이제 엑시큐티브 회장 겸 창립자인 조엘 마커스에게 자리를 넘기겠습니다. 조엘, 말씀해 주시기 바랍니다.

조엘 마커스

감사합니다, 폴라 씨. 그리고 모두에게 좋은 하루 되시길 바랍니다. 알렉산드리아의 2026년 3분기 실적 발표에 오신 것을 환영합니다. 먼저, 알렉산드리아 팀의 모든 구성원들께 개별적으로 그리고 함께 매우 견실한 2026년 3분기 성과를 이뤄낸 것에 대해 진심으로 감사드립니다. 우리 가족 같은 팀은 미국은 물론 전 세계 수많은 환자들의 삶에 긍정적인 변화를 가져왔으며, 부동산 벤처캐피털을 통해 생명과학 분야의 성장과 성공에 커다란 영향을 미쳐 온 여러분의 헌신에 다시 한 번 감사드립니다.

이제 마크 빈다 최고재무책임자(CFO)에게 분기 결산 요약을 맡기기에 앞서, 몇 가지 핵심 포인트를 짚고자 합니다. 우선, 수요 및 임대 부문에서 3분기 동안 약 120만 제곱피트 이상의 임대 계약을 체결했습니다. 특히, 가중평균 임대계약 기간이 약 11년으로 매우 우수했으며, 회사 역사상 가장 높은 수준의 공실 충전률을 기록했습니다. 전체 임대의 74%가 기존 입주 고객이었고, 업계 최대 규모의 생명과학 분야 입주 고객 기반을 보유하고 있습니다. 다만 공공 바이오테크 분야는 다소 불균형적이지만, 4분기 예상 임대 계약 규모인 약 125만 제곱피트 중 상당 부분을 이 분야에서 기여할 것으로 기대됩니다.

또한 그동안 여러 차례 언급해 왔던 간접비용 상한 규정이 이번 분기에 해제된 점도 큰 도움이 되었습니다. 연방 지방법원이 해당 상한 규정을 사실상 무효화함으로써, 기관투자자들의 수요와 임대 활동이 더욱 활발해졌습니다. 한 가지 흥미로운 지표로, 많은 분들이 공공 바이오테크 관련 주식을 XBI 지수로만 판단하는 경우가 있는데, 저는 BBC ETF라는 종목군을 주목할 필요가 있다고 생각합니다. 이 ETF에는 약 129개의 종목이 포함되어 있으며, 그중 93%가 임상 단계에 있는 기업들로 구성되어 있어, 공공 바이오테크 분야를 보다 현실적으로 반영한다고 볼 수 있습니다.

임상 단계 바이오테크 기업들의 밸류에이션은 여전히 과거 평균 수준을 크게 밑돌고 있습니다. 한편, 이번 분기에는 첨단 기술 기업들의 활발한 참여도 눈에 띕니다. 이들 기업은 인재 채용과 유지에 있어 당사의 대규모 캠퍼스와 우수한 인프라에 큰 매력을 느끼고 있습니다.

2027년을 앞두고, 현재 진행 중인 특정 입주 고객들과의 협상을 통해 약 137만 제곱피트 규모의 임대 계약 중 60% 이상이 이미 확정된 상태입니다. 이는 현 단계에서 매우 긍정적인 신호입니다.

다음으로 자본계획에 대해 말씀드리겠습니다. 마크가 이 부분에 대해 자세히 설명드릴 것입니다. 3분기 동안 당사는 매우 성공적이고 견실한 성과를 거두었으며, 이번 실적 발표를 통해 특별히 독창적이고 시의적절한 REIT 발행 사례로 자리매김한 하이브리드 채권 발행을 통해 10억 달러 규모의 자금을 조달했습니다. 참고로, 미국 내 하이브리드 채권 시장 규모는 1,600억 달러를 상회하며, 신용평가기관들은 이를 기반으로 50%의 지분 평가를 인정하고 있습니다.

최근에는 캠퍼스 포인트 프로젝트에서 4억 7,500만 달러 규모의 합작투자를 마무리했으며, 당사는 해당 핵심 메가캠퍼스에 대한 지배력을 계속 유지하고 있습니다. 노바티스의 맞춤형 건설 프로젝트를 추진함에 따라, 당사 지분율은 50%를 넘어설 것으로 예상됩니다. 또한, 해당 캠퍼스 내에 위치한 브리스톨-마이어스 스쿼트 공간에 대해서도 내년 2027년부터 약 25만 제곱피트 규모의 임대가 예정되어 있으며, 현재 매우 유리한 조건으로 협상이 진행되고 있어 약 20만 제곱피트 규모의 임대 계약이 성사될 것으로 기대됩니다.

다음으로 재무상태표와 레버리지 현황에 대해 말씀드리겠습니다. 중요한 점은, 연말 목표인 5.6배에서 6.2배 범위를 반드시 달성할 것이라는 점입니다. 또한, 50억 달러 규모의 신용라인을 확보하고 만기를 연장했으며, S&P 500 REIT 중 가장 긴 가중평균 남은 채무기간(11.5년 이상)을 보유하고 있습니다. 내년 만기가 도래하는 채무는 단 3억 5천만 달러에 불과합니다. 추가로, 보충자료의 XV 및 XVI 페이지를 참조하시면, 지난 십 년간의 생명과학 분야 호황과 코로나 팬데믹 시기의 급격한 성장 이후, 임대 수익이 하룻밤 사이에 4배로 증가했던 시점에서부터 지금까지의 캡이자 비용 절감 노력이 매우 두드러짐을 확인하실 수 있습니다. 이러한 전환은 결코 쉽지 않으며 상당한 시간이 소요되지만, 우리는 이미 그 과정의 상당 부분을 완료한 상태입니다.

또한 해당 페이지에서는 총자산 대비 비수익성 자산 비중이 크게 감소한 점도 확인하실 수 있습니다. 이는 매우 긍정적인 신호이며, 비핵심 자산에서 발생하는 ARR이 전체 ARR에서 차지하는 비중 역시 지속적으로 하락하고 있습니다. 특히 메가캠퍼스 관련 자산의 경우, 이러한 추세가 더욱 두드러집니다. 앞으로의 방향성에 대해서는 12월 2일 개최되는 투자자데이에서 더 자세히 말씀드리겠지만, 일단 당분간은 다음과 같은 주요 과제에 집중하고 있습니다. 무엇보다도, 현재 공실로 남아 있는 공간들을 가능한 한 신속히 운영에 투입하고, 공실 임대를 적극적으로 추진하며, 향후 롤오버 및 개발·재개발 사업을 최대한 신속히 진행하는 동시에 CapEx를 재임대 활동과 NOI 증대에 집중하는 것이 핵심입니다. 아울러, 토지 및 비핵심 자산의 처분에도 지속적으로 힘을 쏟고 있으며, 특히 NOI 창출 가능성이 낮은 자산에 대해선 더욱 집중적으로 정리하고 있습니다. 현재로서는 이미 상당한 규모의 자산 매각을 추진한 바 있습니다. 마지막으로, 당사의 자본 구조를 효율적으로 실행하여 레버리지 목표치를 지속적으로 달성할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

이제 마크에게 3분기 성과에 대한 요약을 맡기겠습니다. 마크, 부탁드립니다.

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